【疫情减租协议,2020疫情减租协议】

疫情期的租金减免可否按租赁变更处理

疫情期的租金减免在一定条件下可不按租赁变更处理，而是可采用实务变通的简化处理方法 。具体分析如下：租赁变更的界定：IFRS16附录A术语定义部分指出 ，租赁变更指租赁范围或者租赁对价的改变
，且这些改变不属于租赁合约原来的条款或条件的一部分，例如增加或终止对一项或多项标的资产的使用权利 ，或者延展或缩短租赁期间
。

征求意见稿提出
，新冠疫情相关租金减免仅适用于由疫情直接引发的租金减免，并需满足以下三个条件：租赁付款额变动导致的修改后的租赁对价实质上等于或少于租赁付款额变动前的租赁对价；减租仅针对2020年原本应支付的租赁付款额；租赁合同中其他条款和条件未发生实质性变化。

方法一：作为负的租赁付款额调整使用权资产和租赁负债初始确认：将减免的租金金额作为负的租赁付款额 ，直接减少租赁负债的初始计量金额 。例如，原租赁负债为100万元
，因疫情减免租金10万元，则调整后租赁负债为90万元
。

租赁减免3个月租金的承租人会计处理需区分两种情况：签署合同时直接约定减免 ，或因疫情影响减免。

若租赁合同双方未在合同中约定免租期
，而是因疫情临时协商减免租金，则需视同销售处理 ，出租方需按照减免前的租金金额计算并缴纳增值税 。例如
，原合同未提及免租，但疫情期间双方口头协商减免部分租金 ，此时需补缴增值税。

疫情影响下经营性房屋租金减免 、合同解除及违约责任

受疫情影响房屋无法正常使用
，可减免租金
。疫情未影响房屋实际占有使用，只是客流减少影响营业收入的 ，一般不减免租金。如疫情对承租人营业收入产生重大不利影响
，出于公平原则，可对租金进行适当减免 。承租人因疫情或疫情防控措施导致资金周转困难或营业收入明显减少的 ，不支持出租人解除合同和承租人承担违约责任的主张
。

部分免除责任：若不可抗力导致合同部分无法履行，违约方仅需对无法履行的部分承担责任。例如
，因疫情停业导致租金支付困难，可主张减免停业期间的租金 。公平分担损失：若合同解除导致守约方遭受损失（如房屋空置
、预期利益损失） ，法院可能要求违约方分担部分损失
。

经营性房屋租赁：承租人因疫情导致资金周转困难或营收减少
，出租人以未支付租金为由请求解除合同或承担违约责任的，不予支持。临时场地租赁：因疫情导致活动取消的 ，支持承租人解除合同并返还预付款或定金 。

承租房屋用于经营
，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同 ，由承租人承担违约责任的
，人民法院不予支持
。

若认为合同无继续履行可能，应尽早向出租人发送解除合同通知 ，避免扩大损失。注意义务：承租人仍需按时支付租金
，否则可能承担违约责任 。出租人权利：房屋已交付的情况下，出租人通常不存在履行不能问题 ，是否减免租金需结合合同约定（如是否包含疫情条款）及实际情况（如承租人经营状况、后续履行可能性）
。

受疫情影响下的房租减免 个人租房：若主张疫情造成巨大损失，一般难以举证
，法院支持较少。经营性租房：时效性较强的经营（如春节期间的旅游租赁）可主张不可抗力解约；因疫情停业的可主张情势变更减免租金，法院通常会根据公平原则分摊损失 。

上海业主:店铺因疫情关了两个月,我的租金能减免吗?

〖壹〗 、店铺因疫情关闭两个月 ，租金有可能获得减免
，但需根据房屋性质
、承租人情况以及协商或法律判定结果来确定。具体分析如下：政策支持国有房屋：根据上海高院的明确答复，承租国有房屋用于经营 ，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人
，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持
。

〖贰〗 、如果店铺无法正常经营是由于租户自身原因：比如经营不善、个人原因等 ，那么租户不能主张免除租金。因为这种情况下
，租户未经营并不属于不能预见
、不能避免且不能克服的客观情况，因此不适用不可抗力的规定 。

〖叁〗、受疫情影响房屋无法正常使用 ，可减免租金
。疫情未影响房屋实际占有使用
，只是客流减少影响营业收入的，一般不减免租金。如疫情对承租人营业收入产生重大不利影响 ，出于公平原则，可对租金进行适当减免 。

〖肆〗 、协商后
，房东不同意减免，如果合同有清晰约定受疫情影响可以减免的 ，租客可以下个月自行少交租金
，房东持反对意见，有权向人民法院起诉要求租客补交租金
。如果合同没有清晰约定 ，租客依据“不可抗力”主张减免
，租客不能自行少交租金，可以向人民法院起诉请求房东减免租金。

〖伍〗
、可以减免：根据政策规定 ，这类承租方在2022年可享受3个月的免租期 。若被列为疫情中高风险地区或因防疫要求被封控、停业 、征用房屋以及全年经营亏损
，则可额外享受3个月的租金减免，总计可减免6个月租金
。

〖陆〗
、从房东角度看：有能力减免的情况：有些房东经济状况较好 ，租金收入可能只是其多种收入渠道之一
，减免房租对其收入和生活不会有太大影响。比如阿君在 2020 年疫情时，和房东说明情况后 ，房东爽快地为其减免了一个月共 5 千多块钱的房租 。

疫情下房屋租赁合同的法律问题分析

〖壹〗、疫情下房屋租赁合同中，承租人在无事先约定和事后协商一致时
，能否要求减免租金需视具体情况而定，可能基于情势变更或不可抗力制度主张减免 ，但需满足相应条件
，同时可关注政府规定和借鉴非典相关案例
。

〖贰〗 、疫情下房屋租赁合同的法律问题主要涉及房租减免
、迟延交付房租、解除合同及隔离期间合同届满四个方面，以下为具体分析：房租减免问题 国有经营性房屋：中央及各地政府针对疫情出台了相应政策。

〖叁〗 、承租方主张疫情导致合同无法履行 ，应适用不可抗力规则解除合同并免责 。出租方认为疫情未直接影响租金支付义务
，不构成不可抗力。法院认定：疫情未直接导致承租方无法支付租金，不符合《民法总则》第180条及《合同法》第117条中“不能预见
、不能避免、不能克服 ”的不可抗力要件
。

〖肆〗 、疫情背景下房东是否应减免租金需结合具体情况个案分析 ，不可一概而论。

〖伍〗、疫情影响下的房屋租赁合同问题 在新冠疫情的背景下
，房屋租赁合同的履行面临诸多挑战，主要包括合同的解除
、违约责任和租金减免三大法律问题 。